经常有咨询者咨询，小产权房能否购买？遇到这样的问题，实在难以直接作出肯定或者否定的回答。总体来说，购买小产权房存在较大的风险。具体情况，下文将作出解释。

首先，让我们来了解一下什么是小产权房。

小产权房，并不是法律概念，法律上并没有这样的正式称谓。它是指一些村委会或开发商在未取得土地使用证或预售许可证等情况下，在农村集体土地上建设的房屋，该类房屋未向国土部门缴纳土地出让金等费用。起初，他本身存在的意义是解决本村集体经济组织成员的住房问题。后来随着城市化进程的发展，部分城中村自行或找一部分开发商建设了此类房产，向集体经济组织成员之外的人进行转让，由此形成了大量的小产权房。

不可否认，小产权房在当前情况下是大量存在的，国家也正在制定一系列的政策来规制小产权房，未来小产权房到底是转正还是全面否定，现在不好断定。

下面来具体分析一下，为什么购买小产权房具有较大的风险。

小产权房是不允许向集体经济组织成员之外的人转让的，换句话说就是小产权房向集体经济组织成员之外的人转让是无效的，所以双方签订的合同最终因违反了国家的法律、政策而无效（法院原则上会判定为无效合同）。

对于这个说法，有很多人不理解，总想问律师有什么解决方法，比如公证一下小产权房买卖合同是否可行。对于这个疑问，可以肯定的说没有什么方法能规避这样的问题。公证处是不给公证的，就算给办理公证，也仅仅是公证的合同签署的过程，以及证实双方是真实的意思表示，不存在强迫、欺诈的情形而已。

不过话又说回来，实践中存在大量的小产权房，毕竟购买后起纠纷的也是少数的，很多都发生在涉及拆迁等利益时才会出现纠纷，本律师也接触了多个类似案例。

简单举一例：

【案例标题】购买小产权房多年后卖家主张合同无效

【案情】2001年8月，张某看中了一处位于青岛某村的一处平房，平房属于村民刘某所有，双方谈好价格以13万元买卖并签订了一份房屋买卖协议。协议签订后，张某向刘某支付了全部房款，全家搬入居住至今。因该房屋用地属于集体土地性质，故双方一直未能办理产权登记手续。

2011年5月，刘某了解到自己出售的房屋面临拆迁，将获得高额拆迁补偿。于是，刘某以与张某签订的房屋买卖合同违反国家土地法律强制性规定为由，向法院起诉请求确认该买卖合同无效，由双方各自返还房屋和房款。张某应诉后认为自己已居住多年，如果当年在同等地段买套房产，现在的市值也应该不少，刘某这样出尔反尔，给其造成了损失，于是张某也提起了反诉，要求刘某赔偿损失。

【法院处理】法院审理后认为，刘某与张某签订的房屋买卖合同违反了我国土地管理法律、法规的强制性规定，该合同应属无效合同。双方应按无效合同的“双返还”原则相互返还房屋和房款。同时，考虑到因刘某提出合同无效，具有过错，应按照过错比例承担张某的损失。具体损失数额应参考目前房屋市场价值进行计算，以不使购房人张某的利益受到明显损失为标准。在此基础上，法院通过协调和法律释明，最终促成双方达成了一致的调解意见。 

所以，通过本律师处理的类似纠纷案例，购买小产权房要注意以下几个方面：

1、小产权房购买后，不管过了多少年，都是存在卖方再主张合同无效的风险；

2、购买小产权房，自己居住是可以的，但要投资就具有较大的风险。因为毕竟投资还需要进行二手出售，买方也有可能会提出合同无效的。

3、购买小产权房，直接从开发商或村委购买的风险相对较低；从其他人处购买的二手性质的，风险就大大增加。

4、真要购买，可以考虑出卖人的人品、诚信等方面的因素，因为大部分人在利益面前仍然还是讲究诚实守信原则的。

5、最后，如果不是特别必要，建议购买大产权房子，这样有较好的保障。

附：相关法律条文解读

《合同法》第五十二条 有下列情形之一的，合同无效。

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

其中对强制性的解释则依据《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第十四条进行认定，即合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定。

《土地管理法》第63条规定：“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用与非农业建设。”

1999年国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第二条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”

2007 年 12月30日《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》、2008年中央一号文件《中共中央国务院关于切实加强农业基础设施进一步促进农业发展农民增收的若干意见》都明确表示：城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。